Le tabelle millesimali sono le quote di proprietà presenti nel condominio, espresse attraverso il rapporto del valore di ogni unità presente nell’edificio e del valore dell’intera struttura.
Gli articoli 1118 e 1123 del Codice Civile stabiliscono che ogni condòmino ha il diritto e l’onore di contribuzione basato sul valore di ogni singolo piano o parte di piano. Inizialmente, le tabelle millesimali esprimevano il valore riguardo le singole proprietà immobiliari, con contenuto negoziale che doveva essere approvato da tutti i condomini. In seguito, con la sentenza 18.477 del 9 agosto 2014, la Corte di Cassazione stabilì che le tabelle millesimali non sono negozi di accertamento e servono esclusivamente a stabilire, in termini matematici, il rapporto dei diritti di ciascun condomino.
Confedilizia ha stilato un’interpretazione restrittiva nei confronti delle tabelle millesimali, che non devono essere modificate in base ai diritti di proprietà e di godimento di parti comuni, oppure, nel caso in cui ci siano accorti già stabiliti secondo un atto negoziale con maggioranza o minoranza ottenuta secondo unanimità, sarà impossibile modificare o recedere da tale accordo senza il consenso di tutti.
Una modifica interessante potrebbe essere ripartita nei confronti delle spese ordinarie. In alcuni casi, secondo l’art. 68 del Codice Civile, è possibile modificare la tabelle millesimali in caso di errore o in caso di modifiche riguardo le condizioni dell’edificio.
Come si redigono le tabelle millesimali?
Per quanto riguarda la redazione di tabelle millesimali è opportuno conoscere il volume degli immobilio la reale superficie della struttura, tenendo in considerazione le diverse caratteristiche estrinseche e intrinseche di ogni vano. La somma di ogni superficie viene messa in rapporto a mille, compilando così la tabella secondo diversi coefficienti. Tuttavia, ogni tabella non può prendere in considerazione il valore locativo dell’immobile, ma solo della superficie, poiché questi valori saranno utilizzati come coefficienti riduttivi.
Chi si occupa del calcolo di queste tabelle è sempre un tecnico, generalmente uno studio geometri, il quale verificherà ogni dato sulla base della Circolare Ministeriale LL.PP.4.12.64 N.9836. Per facilitare il proprio lavoro di calcolo, il Tecnico può utilizzare degli specifici programmi per computer.
Le tabelle millesimali vengono realizzate soprattutto per stabilire le spese ordinarie nel condominio, soprattutto per quanto riguarda scale e ascensore (qualora sia presente). Per calcolarle è necessario basarsi sul criterio stabilito dall’Art. 1124 del Codice Civile: se in un palazzo abbiamo 5 piani e due unità immobiliari per piano, al mese si spenderanno 1000 euro per la pulizia delle scale: 500 euro andranno suddivisi in base al valore degli immobili, mentre gli altri 500 andranno divisi per ogni singolo immobile.